Isenção de Imposto de Renda no aluguel? Entenda o que pode mudar na declaração (e no seu bolso)

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Um Projeto de Lei, que permite isenção de Imposto de Renda em aluguéis de imóveis residenciais para pessoas físicas, foi aprovado recentemente pelo Senado. O PL 709/2022 seguiu para a Câmara dos Deputados, onde também será analisado.

O que chama atenção no texto é o estímulo dado aos contribuintes na prestação de informações sobre as operações de aluguéis, a partir de incentivos fiscais.

As vantagens contemplam as duas partes envolvidas no contrato de locação: para os proprietários, a isenção de parte dos valores recebidos; e para os locatários, a dedução de IR nos valores pagos no aluguel.

Por outro lado, o PL também dobra a multa para quem omitir ou falsificar as informações do contrato de aluguel na declaração: 150% do imposto devido.

“Em outras palavras, a proposta cria incentivos econômicos para que locadores e locatários declarem formalmente os aluguéis e pune com maior rigor aqueles que deixarem de fazê-lo”, explica o senador Alexandre Silveira (PSD/MG), o autor da iniciativa.

Se aprovada, a medida será válida por cinco anos, entre os exercícios de 2023 e 2027.

O InfoMoney detalha, a seguir, as principais informações e os impactos da medida para o contribuinte.

O que muda para o contribuinte?

A regra fiscal hoje é a seguinte: o aluguel de imóvel recebido por pessoa física, pago por outra pessoa física, está sujeito à tributação, conforme a tabela progressiva anual de alíquotas, que variam de 0 a 27,5%.

Assim, cabe ao proprietário do imóvel emitir o DARF relativo ao carnê-leão e efetuar o recolhimento do Imposto de Renda, cujo vencimento ocorre até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel.

Com o PL, são três mudanças previstas:

• Isenção parcial no recebimento de valores 

Para os proprietários que alugam seus imóveis, os valores recebidos terão uma isenção parcial de 75% pelo título de locação de imóvel residencial.

“Isso significa que o IR não incidirá sobre um percentual importante desses rendimentos, diminuindo o imposto devido”, diz o texto do PL. O contribuinte continua sendo tributado, mas o imposto incide sobre uma fatia menor do que a regra atual determina.

“Se a pessoa recebe R$ 100 mil de aluguel no ano, com a isenção de 75% no valor, será tributada apenas sobre os R$ 25 mil restantes, seguindo a tabela progressiva de alíquotas”, explica Luis Felipe Ferrari, advogado tributarista e sócio do Goulart Penteado.

• Dedução nos valores gastos com aluguel 

Os valores gastos na locação de imóveis poderão ser deduzidos da base de cálculo do Imposto de Renda. “É uma possível economia para quem está pagando o aluguel”, diz o advogado.

Isso porque as deduções são os valores que o contribuinte pode abater da base de cálculo do imposto, que é formada pelos rendimentos tributáveis. Na prática, são os gastos feitos ao longo do ano que, se declarados, podem reduzir o quanto o contribuinte vai pagar de imposto — ou aumentar a restituição. É um benefício para quem paga o aluguel.

• Aumento da multa 

O projeto de lei também determina que as multas relativas à falta de pagamento ou recolhimento de IRPF serão aplicadas em dobro quando envolverem renda decorrente da locação de imóvel residencial, chegando a 150% do imposto devido.

Qual o objetivo do PL?

Hoje a Receita Federal enfrenta um desafio nas declarações de IR: muitos contribuintes não informam que pagam ou que recebem aluguel. Com isso, o Fisco deixa de arrecadar impostos.

“Quem paga aluguel não tem nenhum benefício em indicar isso para a Receita. E quem recebe aluguel tende a omitir para não precisar contribuir com o ganho de capital sobre o valor. Ou seja, para um lado tanto faz declarar ou não; e, para o outro, a declaração é como prejuízo, já que será tributada”, afirma Ferrari.

Com isso, o contribuinte que aluga o imóvel não declara, e o proprietário também não. “A Receita não consegue cruzar informações e não tem como ela saber quem é o locador para cobrar o imposto. Embora seja sonegação de impostos, muitas pessoas não são pegas”, diz o advogado.

Por isso, o PL busca incentivar o envio das informações a fim de aumentar a arrecadação da Receita.

“Tendo em vista o nível atual de informalidade do mercado imobiliário brasileiro, e a dificuldade da Receita Federal para fiscalizar eventuais irregularidades – dado o elevado número de contribuintes e os baixos valores potencialmente envolvidos –, os benefícios propostos tendem a incrementar a arrecadação tributária”, detalha o senador Silveira no texto do PL.

“O objetivo, portanto, é regulamentar mais o mercado imobiliário. A Receita não consegue comprovar o vínculo de locação de algumas pessoas. E isso é ruim  ao Fisco, que não recebe o imposto de forma correta, e também para o governo, que não tem a real margem de dinheiro rodando em virtude de aluguel”, diz o advogado.

Receita monitora as transações

A Receita Federal usa um mecanismo para descobrir omissões, flagrar mentiras e apontar erros de contribuintes no Imposto de Renda: ela cruza informações.

Basicamente tudo o que você informa no IR é comparado com o que outras pessoas, empresas ou entidades declararam em suas próprias prestações de contas ao Fisco.

Por isso, se nenhuma das partes envolvidas no aluguel informar a Receita sobre os valores transacionados, não é possível fiscalizar nada. Porém, se apenas uma das partes fizer a declaração, certamente a outra será questionada.

“Se o locatário declarar que paga aluguel, e o proprietário não informar em sua declaração, certamente, cairá na malha fina e a Receita vai cobrar o pagamento de impostos. Do outro lado, se quem recebe os valores declara e quem paga não informa também será fiscalizado pela Receita — embora não tenha que pagar impostos, vai ter que retificar a declaração porque também cairá na malha fina”, explica Ferrari.

A medida é positiva?

Se o PL for aprovado, a equação muda: quem aluga pode deduzir parte dos valores; já o locatário deve ter isenção de parte dos valores.

“Traz um pouco mais de equilíbrio para todas as partes. Mas é preciso esperar para ver se, na prática, vai funcionar. A dinâmica de omissão pode continuar, a diferença é que a multa, se a pessoa for pega, será maior”, pontua Ferrari.

Sobre a potencial aprovação, o advogado entende que há grandes chances de o texto passar.

“Imagino que a chance de o texto ser aprovado na Câmara é grande. O PL teve poucas emendas no Senado, o que mostra que as bases governistas não apresentaram muita objeção ao tema. Mas é difícil cravar, e tem que passar também pela sanção do presidente”, afirma.

Por fim, o advogado avalia que “a medida é interessante para quem recebe aluguel, e mais ainda para quem paga, mas a Receita também quer a fatia que hoje está sendo sonegada”.