Tesouro IPCA+ ou comprar imóvel: o que dá mais dinheiro para o investidor?

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Decidir pela compra de um imóvel é uma das grandes escolhas de vida para os brasileiros. Não é à toa que para um terço dos investidores do País, o sonho da casa própria serve de motivação para que se arrisquem no mercado financeiro – os dados pertencem ao Raio-X do Investidor, levantamento da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) que chegou à sétima edição em 2024.

Diversas consideração devem ser feitas antes de adquirir uma casa ou apartamento: valor venal do imóvel, prazo para quitar a dívida, local em que ele se encontra, fatia do orçamento familiar que as parcelas vão abocanhar, custos de manutenção… Se esses fatores não estiverem no radar do comprador, é melhor repensar a aquisição.

Outro ponto que deve ser levado em conta: salvo exceções, quem não tem casa própria vive de aluguel. A depender de quanto um inquilino gasta para ter um teto e uma cama, é preferível pagar mês a mês as parcelas de uma casa ou apartamento que um dia será seu. Visto o recente avanço no preço dos aluguéis, a hipótese é cada vez mais convincente.

Mas é preciso ponderar e ter visão de longo prazo. Comprar um imóvel significa se fixar em um mesmo lugar. Quem valoriza maior mobilidade e não ter gastos com manutenção, provavelmente vai preferir viver de aluguel. Ao mesmo tempo, tudo representa custo de oportunidade: o dinheiro gasto com esse ou aquele bem poderia ser aplicado em títulos financeiros, de modo a gerar renda ao investidor.

Ainda assim, se a ideia for investir em um bem para chamar de seu, é importante saber onde está enfiando os pés. “Converse com zeladores, síndicos e vizinhos para saber se o imóvel é uma boa ideia”, sugere João Victorino, especialista em finanças pessoais.

Isso significa, por exemplo, consultar o nível de inadimplência dos condôminos. Ainda que pareça um problema só do devedor, esses débitos acabam “estourando” nas mãos dos proprietários, quando a dívida se torna expressiva. Por isso, é importante pensar em todos os detalhes para não ter surpresas desagradáveis.

Simulação de financiamento de imóveis

O especialista em finanças oferece um cenário em que um investidor possui R$ 450 mil. Com essa quantia ele tem a opção de adquirir um imóvel, financiado em 30 anos e com potencial valorização de 5% ao ano, ou aplicar a quantia no Tesouro IPCA+, pelo mesmo período, a uma taxa de retorno de 6,5% ao ano. Vale ressaltar que os valores utilizados na simulação correspondem ao cenário econômico e financeiro atual do País. Dito isso, aos cálculos.

Dada a valorização potencial do imóvel, os R$ 450 mil iniciais resultariam em R$ 1,9 milhão após 30 anos da aquisição. Também é preciso considerar que ao comprar esse bem, o investidor deixaria de gastar com aluguel.

De acordo com Victorino, considerando o valor inicial de R$ 1,8 mil por mês, com reajuste anual de 4%, o proprietário do imóvel economizaria cerca de R$ 1,3 milhão em três décadas. Somar a valorização do imóvel com a quantia que o proprietário deixaria de gastar com aluguel resulta em um ganho de R$ 3,2 milhões para o investidor.

Investir a quantia de R$ 450 mil no Tesouro IPCA+ 6,5% traria de volta cerca de R$ 2,9 milhões. No entanto, o investidor estaria na condição de inquilino, gastando aqueles R$ 1,3 milhão com aluguel, ao longo de 30 anos. Descontados esses gastos, ele teria no final cerca de R$ 1,6 milhão.

Considerando esse cenário, o especialista aponta que a compra do imóvel seria mais vantajosa do que a aplicação em um título de renda fixa, como o Tesouro IPCA+ 6,5%. No entanto, esse é apenas um cenário possível e hipotético. É importante consultar um profissional capacitado antes de tomar decisões, justamente para que o máximo de variáveis sejam consideradas antes de aplicar ou investir.