Marco Legal das Garantias pode liberar bilhões em crédito; saiba como

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O Marco Legal das Garantias de Empréstimos, que tem até segunda-feira (30) para ser sancionado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva, pode liberar bilhões de reais no mercado de crédito, caso seja aprovado.

O projeto de lei, que foi aprovado pelo Congresso Nacional no mês passado, tem como objetivo melhorar o ambiente de negócios e desburocratizar o mercado de crédito no país. De forma geral, a nova regra permite que um mesmo imóvel seja usado como garantia em mais de um empréstimo.

A alienação fiduciária, que existia antes do projeto, não permitia que o mesmo imóvel fosse dado como garantia mais de uma vez. De acordo com o projeto, uma segunda dívida poderá ser garantida por imóvel que está sendo comprado em nome do credor do financiamento imobiliário.

“O objetivo principal do Marco Legal foi criarmos alternativas, especialmente na alienação fiduciária, para que esse uso do imóvel para mais de uma garantia se tornasse juridicamente possível. O marco é muito importante porque destrava muito valor. Ele é um ajuste jurídico, mas que tem potencial de até triplicar o saldo de financiamentos e empréstimos com garantia imobiliária disponíveis no mercado.”

FABIO ROCHA PINTO E SILVA, DO ESCRITÓRIO PINHEIRO NETO

Segundo o advogado Fabio Rocha Pinto e Silva, que participou do grupo de redação do texto do projeto de lei com o governo federal, no Brasil, o saldo do crédito imobiliário representa algo em torno de 10% do PIB. Mas se compararmos o número com a média da OCDE, o estoque do saldo devedor de financiamento com garantia imobiliária é bem superior, chegando a 50% do PIB dos países.

“Em uma média de 10 a 15 anos você tem R$ 1 trilhão de dívidas que vencem acumuladas. Isso é um percentual muito baixo se comparado a outros países. Eu acho que facilmente esse saldo devedor no longo prazo, ele pode facilmente dobrar ou triplicar, chegando a R$ 3 trilhões em novos créditos com garantia imobiliária.”

FABIO ROCHA PINTO E SILVA

Para o advogado Nicolas Paiva, do Silveiro Advogados, o Marco das Garantias irá melhorar o ambiente de crédito, o que deve beneficiar todo o mercado tanto para o tomador quanto para o credor

“Ao melhorar as medidas de execução das garantias em operações de crédito, há uma redução do risco ao credor, sendo que, consequentemente, há uma tendência de redução de custos ao tomador. Em linhas gerais, mantendo os mesmos níveis macroeconômicos, a maior segurança ao credor tende a beneficiar na ponta os devedores com a redução das taxas de juros.”

ADVOGADO NICOLAS PAIVA

Como funciona hoje?

Atualmente, de acordo com a regra estipulada pelo Banco Central, na compra de um imóvel é possível financiar até 80% do valor e os outros 20% de recursos próprios, inclusive com o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Hoje, o regulamento do BC determina que o limite de empréstimo com alienação fiduciária não relacionado à compra é de, no máximo, 60% do valor do imóvel.

Desde 1997, a execução das garantias imobiliárias não é feita pelo Judiciário, é realizada diretamente no cartório de imóveis, com duração média de 180 dias. No entanto, a lei original deixou de prever várias possibilidades como locais de execução em caso do proprietário ter mais de um imóvel.

A lei original tem perdão de dívida pensada no financiamento da casa própria. Ou seja, em caso de não conseguir pagar o financiamento, o proprietário perde apenas o imóvel, deixando de fora outros bens.

O que é o Marco Legal das Garantias?

O Projeto de Lei n° 4.188 de 2021, também conhecido como Marco Legal das Garantias, aprovado em setembro pelo Congresso, dispõe, principalmente, sobre o aprimoramento das regras de garantias.

O Marco Legal vai permitir:

• Uma segunda alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel e não tem nenhuma relação com o valor do empréstimo original;
• Recarregamento da garantia: ocorre quando o proprietário paga uma parte do imóvel e o mesmo banco em que ele fez o financiamento devolve parte do valor já quitado que volta a ser cobrado com a dívida original. Neste caso, o valor fica limite ao que já foi pago.
• O uso de um agente de garantia, que é um terceiro contratado pelos bancos, para gerir a garantia em favor de mais de um credor, usado principalmente em empréstimos empresariais.

Os empréstimos podem ser feitos com bancos ou instituições diferentes, exceto no caso do recarregamento. A lei não limita o número máximo de empréstimo e nem o valor máximo, mas no caso dos financiamentos bancários, são reguladas pelo BC, para que não haja exposição ao risco.

A primeira parte da lei é exclusiva para imóveis e, por enquanto, não trata de outros bens, como veículos.

O que ocorre quando tiver mais de um credor?

O projeto de lei prevê soluções para questões que não tinham sido pensadas na lei de 97 com a execução extrajudicial de garantias.

“Na execução havendo mais de um credor o próprio cartório vai chamar todos os credores para cada um informar seus créditos. Quem faz a execução é o primeiro credor, que chegou primeiro no imóvel. Feita a execução ele vai distribuir o dinheiro aos demais seguindo a ordem. Se faltar dinheiro, o último credor não recebe. E se sobrar dinheiro retorna ao proprietário do imóvel”, afirmou o advogado Fabio Rocha Pinto e Silva.

Qual deve ser o impacto para o consumidor?

A simplificação das medidas de recuperação de crédito resultará na queda do spread bancário, que fomentará o mercado e aumentará a concorrência.

“Tais mudanças surtirão efeito positivo para o consumidor, que terá mais oferta de crédito e com potencial de menor custo com redução das taxas de juros praticadas pelos credores, uma vez que terão mais segurança ao executar as garantias”, disse o advogado Nicolas Paiva.

Qual deve ser o impacto nos empréstimos?

Para Paiva, ao tornar o ambiente de empréstimos e crédito mais seguro, a concorrência do mercado deve aumentar.

“Identificamos como impacto o provável interesse de novos outros players neste mercado, criando novas modalidades e mecanismos de empréstimo, o que tende a tornar todo o sistema mais concorrido e dinâmico e, por fim, favorecendo o consumidor/tomador final.”

Perdão da dívida vai existir?

Em caso de leilão do imóvel, não existia nenhuma exceção da lei quando o imóvel de quitação da dívida não fosse residencial.

“Quando for aquisição ou construção de imóvel residencial do próprio devedor tem perdão de dívida caso o valor seja insuficiente. Nos demais casos, não tem mais perdão de dívida. Se faltar dinheiro com o leilão, o devedor continua devendo”, disse Fabio Rocha Pinto e Silva.